¿Por qué es necesario un avalúo inmobiliario antes de poner tu vivienda a la venta?
Son muchos los profesionales inmobiliarios que hablan del avalúo inmobiliario de las propiedades como un paso previo a la realización de la operación de compraventa, pero ¿quién la tiene que hacer? ¿Por qué es importante?
La respuesta a estos interrogantes merece un análisis detallado. Una buena valoración de mercado no consiste en echar un ojo a las propiedades que hay anunciadas en Internet y sacar conclusiones superficiales. Tristemente, esto es lo que hacen algunos agentes inmobiliarios para calcular el posible precio de mercado que tiene una vivienda y en consecuencia asesoran mal a los propietarios.
Un asesor inmobiliario profesional debe conocer muy bien la zona en la que capta los inmuebles que comercializa, ya sea una zona de Tecámac, o en todo el Estado de México o Ciudad de México. Esto lo da la experiencia y estar bien informado de la demanda “real” de oferta que hay en su zona.
El tipo de noticias: “El mercado inmobiliario ha subido un 25% durante los últimos 6 meses en Tecámac…”; “Se aprecia un alza en el precio de la vivienda en Tecámac de…” es confusa y a veces engañosa. El que habla de forma general, a menudo se equivoca. La oferta y demanda de vivienda en Tecámac es muy diferente a la oferta y demanda en Huixculucan, no digamos ya si hablamos en general del Estado de México y la Ciudad de México.
Junto con este estar al día y experiencia sobre precios debe llevar a cabo una avalúo inmobiliario cada vez que desea captar una vivienda, para asegurarse de que sus apreciaciones son ciertas y sobre todo para mostrarle al propietario cómo está el mercado de oferta y demanda en su zona en ese momento.
Desgranando una valoración de mercado de un inmueble
Una buena valoración de mercado de una propiedad consiste en:
- Análisis detallado y pormenorizado de la zona en la que se localiza la vivienda.
- Conocimiento exhaustivo de los precios de la vivienda con base en m², precio y algunas características básicas de la casa
- Saber cuál es la realidad acerca del estado del inmueble, su estado de conservación.
- Referencia acerca del estado de las viviendas que están actualmente a la venta en el lugar en el que se encuentra el inmueble.
Parecen puntos someros, pero me gustaría tratar cada uno de ellos en profundidad.
Estudiar la zona, saber exactamente cuáles son los servicios con los que cuenta, el estado y el equipamiento la colonia o fraccionamiento, cómo es la comunicación con el centro y con la periferia de la ciudad, son datos que cualquiera podría obtener.
La mayoría de los propietarios, bien porque han vivido o porque tiene alguna vinculación con la vivienda que venden, son conocedores del área en el que esta se localiza. Por ese motivo, parece que este punto es el más sencillo de conseguir, ya que en la mayoría de los casos se tiene de forma previa al inicio del proceso de compraventa.
Pero aun así hay que recalcar que este es el primer paso para un correcto avalúo inmobiliario de una vivienda. ¿Por qué? Un ejemplo clásico. Que su vivienda no tenga garaje o que este frente a una clínica de la Seguridad Social tiene su importancia para peor o para mejor.
El segundo de los puntos sobre avalúo inmobiliario puede ser parecer sencillo también, pero no es así. Se podría pensar que con un par de búsquedas por internet estaría solucionado, pero en internet hay mucha información y no toda de calidad.
Hay viviendas publicadas que llevan mucho tiempo porque no se vende, hay viviendas cuyas fotografías no corresponden al estado actual del inmueble, hay viviendas que se “venden” con unos atributos que luego no son lo que decían ser o, por el contrario, hay viviendas publicadas a un precio bajo para las características que tiene la vivienda.
Y todas ellas están publicadas a un precio. Ese es el precio que tú como particular vas a tener en cuenta y sobre el que te vas a basar para sacar tu avalúo inmobiliario , pero hay que subrayar que se están tomando como referencian propiedades que no se conocen de forma fehaciente. Y por supuesto, hay propiedades que ni siquiera están publicadas en Internet.
La valoración de mercado y el estado del inmueble
Apunté como tercera clave la importancia de conocer el estado del inmueble para el avalúo inmobiliario de la vivienda. Aquí hay bastante tela que cortar, porque lo que a unos le parece un palacio a otro les parece un lugar inhabitable.
Este punto puede ser un poco más complejo de asumir. Cuando algo es mío siempre es más bueno y bonito que lo tuyo. Está en la naturaleza humana valorar las cosas de forma subjetiva por lo que siempre se tenderá a incrementar el valor cuando es uno mismo el que realiza la valoración de una vivienda. Sea una vivienda o un abrigo, es nuestra forma de actuar.
Teniendo en cuenta la consideración anterior, la vivienda tiene que tener un precio correcto, ya que los posibles interesados también están informados, y a día de hoy mucho más, sobre cuál podría ser el precio del inmueble en el mercado.
Intentar vender una propiedad por encima del precio que le corresponde solo hará que la vivienda circule por cientos de sitios en internet, ayudará a su vecino a vender y hará que tu como propietario te desesperes porque no recibes visitas. Publicar en los portales una propiedad sobrevalorada es lo peor que puedes hacer como propietario. Los milagros en el rubro inmobiliario no existen.
Cuando los comprador hace un desembolso de dinero en la compra de una propiedad, se cercioran bien de que la operación que van a realizar no les haga dejarse miles de pesos en una casa que no los merece. De ahí que el avalúo inmobiliario sea tan importante.
¿Cuáles son las fortalezas de mi vivienda respecto a las de la zona? ¿Y las debilidades? Este es el cuarto punto que anteriormente destaqué y, junto con el tercero son los más importantes a la hora de realizar un avalúo inmobiliario de un inmueble. Para ello no vale con mirar los anuncios, hay que “pisar” las propiedades e ir con ojos de halcón fijándose en los detalles.
Eso es lo que van a hacer la mayoría de los compradores y eso es lo que justamente te ayudará a vender tu vivienda antes que la del vecino porque, si está a un precio correcto, los compradores darán valor a lo que les están ofreciendo.
¿Puedo hacer un avalúo inmobiliario yo mismo/a?
Una avalúo inmobiliario de un inmueble puedes hacerla tú mismo, pero si quieres un buen análisis, con información detallada y razonada, debes acudir a un agente inmobiliario profesional.
Los buenos asesores inmobiliarios conocen en profundidad la zona en la que trabajan y tiene referencias de primera mano de las propiedades de la zona que se venden y de las que se han vendido. ¡Ellos mismo son los que las han vendido! Esta información es fundamental para un avalúo inmobiliario .
En este artículo te he dejado apuntados algunos consejos sobre cómo enfoco yo la realización de un avalúo inmobiliario de una vivienda, son años de experiencia y de perfeccionar las técnicas que utilizo en mi día a día, por lo que espero que te puedan ser útiles.
Si necesitas asesoria profesional para llevar a cabo tanto la venta como la compra de un inmueble no dudes en contactarme en el 5519354748 Mi nombre es Rubén Vela y soy asesora inmobiliaria en Tecámac.
Un último recordatorio. Para vender tu casa o departamento rápido y al mejor precio, no la publiques con un precio sobre valorado pensando en negociar el precio más tarde. Hoy esta técnica no funciona. Si lo haces lo único que conseguirás es ayudar a muy vecino a que venda su inmueble, a que no te llame nadie con el perfil adecuado para comprar y desesperarte. En este video profundizo al respecto.
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